Omvang EPC problemen Utrechtse (sjoemel)woningen veel groter dan gedacht…

Inleiding

Sinds begin februari houdt de Utrecht sjoemelwoningen problematiek de gemeente en projectontwikkelaars in zijn greep. Door een te laat herkende afwaardering van de Eneco centrale die de warmte voor stadsverwarming opwekt, zijn er 9 maanden lang bouwvergunningen verleend op basis van de verkeerde EPC isolatie-waarde (Energie Prestatie Coëfficiënt).

 

Vier typen (sjoemel)woningen

In onze definitie was de sjoemelwoning initieel een woning die was vergund na het bekend worden van deze afwaardering door Eneco. De gemeente was hier sinds mei 2015 van op de hoogte, maar koos er ambtelijk voor om deze afwaardering niet te laten doorwerken in deze EPC-isolatieberekeningen. Vandaar ook de naam ‘sjoemel’woningen, deze afweging werd bewust door de gemeente zo gemaakt, ten koste van de nieuwe huiseigenaren.

Woningen vergund voor 1 mei 2015

De eerste fase woningen kunnen we ‘officieel’ geen sjoemelwoningen noemen. Deze woningen zijn vergund voor 1 mei 2015 en voordat de gemeente formeel op de hoogte was van de afwaardering van de Eneco centrale. Wat we wel kunnen constateren is dat deze woningen (ook) niet voldoen aan de EPC-prestatie eis bij oplevering aan de nieuwe huiseigenaar. De oplevering is het eerste moment waarop de koper kan toetsen of hetgeen hij/zij heeft gekocht ook daadwerkelijk aan hetgeen in de koop-/aannemingsovereenkomst is gespecificeerd en/of voldoet aan het bouwbesluit.

De gemeente gaat voor deze woningen echter niet helemaal vrijuit. Het heeft met de aansluitplicht op stadsverwarming in Leidsche Rijn de bewoners feitelijk ‘uitgeleverd’ aan Eneco en daarover onvoldoende (performance) afspraken gemaakt waardoor een situatie als deze voorkomen had kunnen worden. Omdat de Utrechtse situatie de eerste is waar een dergelijke afwaardering zich voordoet (er lijken binnenkort ook andere stadsverwarmingscentrales te volgen in andere steden) kan de gemeente een zorgplicht m.b.t. het rendement en de prestaties van deze centrale wel verweten worden. De gemeente had hier geen afspraken over met Eneco. Zodra de gemeente op de hoogte was van deze problematiek in mei 2015 had het hierover in gesprek moeten gaan met projectontwikkelaars van (net) vergunde bouwprojecten. De gemeente heeft verzuimd dit te doen. Na melding over afwaardering van Eneco aan de gemeente in mei 2015 bij drie verschillende ambtelijke afdelingen, is dit zeer schrijnend te noemen.

Hieronder een overzicht van projecten die vergund zijn voor 1 mei 2015 maar na 19 februari 2016 (het collegebesluit) pas worden opgeleverd:

Woningen waarvoor de vergunning is aangevraagd VOOR 1 mei 2015, maar NA 1 mei 2015 zijn vergund

Deze woningen zijn vergelijkbaar met de hiervoor beschreven categorie pre-sjoemelwoningen. Pijnlijk hier is dat de gemeente de vergunning heeft verleend nadat het feitelijk op de hoogte was van het afgewaardeerde rendement van Eneco.

Hoewel de gemeente door de landsadvocaat heeft laten uitzoeken of zij publiek-rechtelijk goed heeft gehandeld bij de vergunningsverlening (de gemeente mocht nl. discretionair de kwaliteitsverklaring van Eneco ook na de afwaardering nog blijven gebruiken), haalt de gemeente civiel-rechtelijk wel problemen naar haar toe als aantoonbaar gemaakt kan worden dat zij redelijkerwijs op de hoogte was van de afwaardering. Zie hiervoor paragraaf 6.4 van het advies van de landsadvocaat Pels-Rijcken & Droogleever Fortuijn.

De gemeente had aantoonbaar kennis van deze problematiek na 1 mei 2015, en daarmee vergroot de gemeente haar civiel-rechtelijke aansprakelijkheid bij het vergunnen o.b.v. het hoge rendement voor deze woningen.

Dit blijken er best nogal wat te zijn, hier een overzicht van de eerste projecten (er zijn er ongetwijfeld meer) die wij zijn tegengekomen:

Sjoemelwoningen 1.0 – Woningen vergund van 1 mei 2015 tot 19 februari 2016

De sjoemelwoningen 1e fase. Dit in de definitie van de gemeente woningen:

• waarvan de vergunningsaanvraag dateerd van na 1 mei 2015
• die vergund zijn tussen 1 mei 2015 en 19 februari 2016
• die worden aangesloten op Eneco stadsverwarming
• waar in de EPC-berekening 2e trap nog is gerekend met het hoge opwekrendement van 177,5% van de Eneco centrale

Op basis van bovenstaande definitie komt de gemeente tot de volgende lijst van 239 woningen:

 

Sjoemelwoningen 2.0 – Woningen vergund na 19 februari 2016

Of, en hoeveel, sjoemelwoningen 2.0 we gaan zien is nog afwachten. De gemeente heeft hier hoe dan ook een probleem. In de periode voorafgaand aan het collegebesluit om na 19 februari 2016 voortaan met het forfaitaire rendement van de Eneco centrale te gaan rekenen (110% i.p.v. 177,5%) hebben er voor 27 projecten reeds grondtransacties plaatsgevonden. Deze grondtransacties zijn vaak al gebaseerd op een EPC-waarde van de te bouwen woningen. Ontwikkelaars draaien mee in een tender die ze ‘moeten winnen’ om de grond te mogen verwerven en de geplande huizen te gaan bouwen. Voor zo’n tender wordt dus al een redelijk concreet plan ingediend.

De gemeente heeft voor deze projecten aangegeven dat het waarschijnlijk niet kan weigeren dat hier nog het hoge rendement moet worden goedgekeurd als de ontwikkelaar daar mee wil rekenen.

De gemeente gaat hierover met de ontwikkelaars in gesprek om tot een oplossing te komen, er kunnen twee dingen uit resulteren:

• de gemeente vraagt de projectontwikkelaars om niet met het hoge rendement te rekenen, maar met de forfaitaire waarde van 110%. Resultaat is dat de ontwikkelaar door het aanpassen van het project hiervoor de rekening bij de gemeente zal willen neerleggen.
• ontwikkelaars gaan niet accoord en gaan met het hoge rendement van 177,5% rekenen, met het risico dat toekomstige eigenaren hierover bij oplevering gaan reclameren.

In beide gevallen ontstaat dus een probleem.

In het eerste geval zou het ook nog kunnen dat andere ontwikkelaars het resultaat van de tender gaan aanvechten. Immers hadden zij misschien initieel al met een lagere EPC gerekend en daardoor de tender verloren.

Hoe dan ook gaan hier problemen dus problemen uit ontstaan. Het bovenstaande was reden voor Jan Wijmenga (@jwijmenga) raadslid tot eind maart voor de ChristenUnie om hierover in de laatste commissievergadering over aan de bel te trekken. Hij wil een concreet plan van het college over hoe hier bij het afgeven van nieuwe bouwvergunningen mee omgegaan wordt.

Tot slot

In de vergadering van de commissie Stad & Ruimte op 24 maart jl. was de raad alleen succesvol in het afdwingen van de volgende zaken bij het college:

• Bulent Isik (PvdA) wil namens zijn partij een onafhankelijk onderzoek naar de schade ontstaan door het sjoemelwoningen schandaal
• Bulent Isik (PvdA) wil namens zijn partij dat wijkwethouder Geldof in gesprek gaat met bewoners van het project Leidsche Lande over de problematiek
• Matthijs Sienot (D66) wil namens zijn partij dat voor de woningen waar de vergunning nog van moet worden afgegeven (maar waar reeds een grondtransactie voor heeft plaatsgevonden) ook gekeken wordt naar alternatieve warmte oplossingen (zoals bv. all-electric) i.p.v. stadsverwarming. Met een alternatieve warmte voorziening zou wellicht nog aan de ge-eiste EPC kunnen worden voldaan.

Interessant wordt om te zien hoe de gemeente Utrecht (met projectontwikkelaars) deze problematiek gaat oplossen. Op donderdag 14 april is een raadsdebat gepland wat verder gaat over de problematiek rondom stadsverwarming en sjoemelwoningen. De verwachting is dat tijdens dit raadsdebat moties worden ingediend voor het beeindigen van de aansluitplicht op stadsverwarming, het rekenen van redelijke kosten voor bewoners die van stadsverwarming willen afsluiten, onafhankelijk toezicht op het opwekrendement van Eneco, mocht er in de toekomst met een nieuwe kwaliteitsverklaring worden gerekend en een duidelijkheid rondom compensatie voor getroffen burgers.

Niet alleen wij, Utrechtse burgers, maar ook ontwikkelaars en marktpartijen met alternatieven verwarmingsconcepten, kijken uit naar dit (hopelijk) slotstuk.